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来源：万房研究（ID：fangpingbaodao）

本文节选自旭辉集团董事长林中，在中国不动产金融年会上发表的主题演讲。

一、行业怎么了？

从最近一些年的观察研究看，行业变的地方来归纳起来主要有几个：

1、新的长周期

年-年是高速增长、高频波动的20年长周期。

从年到年的20年，可能是新的长周期，即平稳增长、低频波动。

长期来看，市场会逐步平稳和回落，行政调控会逐步让位于长效机制。

虽然房产税短期不会推出，但是房产税一定会推出。

在中国城市化率达到70%的时候，房产税大概率会被推出，因为那个时候我们增量的税比较少，存量的税一定要补充。

在未来，长效机制的任何变化都会对行业产生巨大的影响，包括住房制度、土地制度、户籍制度、税收制度。任何一项政策出来都会有影响，可能未来预售要改成现房销售。

2、行业波动发生变化

在过去的20年，我们看到很多都是三年的这种短期波动，但这一轮已经不是三年了，可能是五到六年。

最大的问题不仅是行业波动给地产企业带来巨大的挑战，而且节奏跟以前不一样了。

以前地买贵了，捂两年可能就回来了。但是这一轮捂五年怎么办？能不能捂得住？投资节奏、销售节奏、运营节奏、融资节奏要发生很大的调整。

二、什么在变？

1、高速增长转向高质量发展

我们内部的共识是，未来是质量决定速度，不会追求更高的速度。把质量做好，通过财务质量、产品质量、增长质量来决定速度。

2、有房住到住好房

中国过去20年在解决有房住，就是解决量的问题，人均居住面积问题。未来更多的是要解决住好房的问题，也就是产品品质问题。

从过去的投资买房到未来的租售并举，意味着我们在租赁市场有巨大的发展，在住房的存量市场有巨大的商机。

3、从高杠杆到稳健均衡

在过去高速增长阶段，行业平均杠杆率比较高，未来平均杠杆率要不断地降低。

净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，这个行业杠杆率才会比较稳健。

如果把净资产负债率80%、资产负债率70%作为一个门槛，大部分企业在未来几年都要面临更加稳健均衡、降杠杆的过程。

因为很可能未来资本市场的融资都会用这条线做一个限制，低于这条线的融资可以做，高于这条线包括银行贷款也会受限，发债都很难。

4、增速快到增速慢

过去几年行业增速比较快，包括企业增速也比较快，有的企业连续翻番。

未来要维持这么高的增速就会比较难，因为质量的约束以及杠杆的约束。

未来，房企普遍增速会放慢，明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有质量的增长速度，而且能持续。

5、由准金融行业回归到制造业

国外在分类的时候，房地产跟金融放在一起。但是我们看到这一轮调整后，房地产行业越来越偏向制造业。

要精细化管理，要不断地做好品质，包括极致的产品和服务，以及对成本的精细管控，利润率要比较适中，未来几年这些制造业的特点在地产行业会越来越明显。

可以预见，未来房地产行业的竞争更加激烈，盈利更具挑战。

三、什么不变？

还有一些是不变的。不变的是什么呢？

1、地产还具有重要的产业地位

因为这个产业的体量太大，与经济关联度也太大。

在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前，地产都具有非常重要的地位。

2、房地产市场规模大，容量大

13万亿这种市场总量会维持很多年，可能未来十年中国的房地产市场都不会低于10万亿。

13万亿是一个什么体量？全球汽车市场一年的销售量在13万亿。

跟发达国家相比，大企业市场占有率还会进一步提高。因为发达国家头部企业的市场占有率可以占到7%-8%。

3、在座的房企都是老运动员

虽然今天很困难，其实我们经历过N次的困难。地产就是一个周期性行业，一定有繁荣、衰退、萧条、复苏，就是有四季，我们要习惯地产行业波动的特点。

4、城市化率还会不断地提高，这是不可阻挡的趋势

中国的城市化率从去年常驻人口城市化率58%到70%，还需要十几年的时间。

从全球来看，美国二战以后，即五六十年代到了70%，日本70年代城市化率也到了70%。中国跟他们比，城市化还有一段路要走。

未来，每个城市可能会出现一些相对独立的走势，城市周期越来越重要。

城市化进程也不一样，北上深代表着一线城市，其城市化最快，跟二线城市差了5年，跟有些城市差了10年-15年。

5、客户对美好生活追求、对不断提升品质的需求不变

我们要allin这些不变的地方，做好我们的产品。

人往高处走，人口不断地流入，有更高的收入，有更多的就业机会，有更好的人文和自然环境的城市。

那些人口流入的地方，机会更大，家庭人口小型化，独居户的增多，对未来中小户型产品的需求越来越多。

6、中国独特农耕民族文化，对土地的情结没有变

中国未来财富增长、经济收入增长还是对地产、房产有根深蒂固的情结。

四、适者生存

行业有变、不变，核心只有不好的企业，没有不好的行业。

对于企业来说，就要适者生存，更好地适应环境变化。在不变的地方，我们投入巨大的资源，提升竞争力。

适者生存主要表现在以下几个方面：

1、保证价值观正确

走正道、讲正气。遵纪守法，尽到社会责任，做企业公民，遵守底线。

这是我们度过任何一个行业调整期、行业低谷所必须的，特别是在目前，以及未来法制社会下。

2、均衡稳健的发展，乌龟比兔子寿命长

前两年，我接待我们的一位合作伙伴，香港置地的母公司怡和集团的主席，他给我的印象很深刻。

他说，林先生，做房地产多少年？

我说，大学毕业到年，我做了26年。

他说，我们家族做房地产做了年！

现在我是第五代，我们每年有10%的增长就很高兴。

前两天我收到他们公司发的邮件，说第五代退休了，现在第六代接班了。

他当时跟我讲，用一个形象比喻，他们像乌龟，虽然爬的慢，但是寿命长。年如果每年保持10%的增长，就是一个非常大的企业。

3、高质量的增长

未来地产企业一定是以质量决定速度。

合理负债能支撑的速度，合理管理能力能支撑的规模，产品打造能力以及服务能力能支撑的周转，是这些因素决定速度。

而不是用速度决定需要多大杠杆、需要多大区域。这可能是一个很重要的转变。

4、要打造独特的优势，有自己的核心竞争力

未来这个行业的竞争不会弱化，只会进一步增强。能存活下来的企业一定有它更强的竞争力，以及更独特的竞争优势。

5、把握好周期节奏

地产是周期波动的行业，节奏非常重要。踏准节奏事半功倍，没踏准节奏，可能事倍功半。

6、去杠杆，降负债

特别是大中型企业越来越大的时候，在财务、法务上要越来越保守。所以我们就能理解那种百年企业为什么都把净负债率降到20%以内。

未来，地产企业在走向百年企业的过程中，应该是逐步降低负债率的。

随着企业规模的增长、企业实力的增长，需要适应从开发销售阶段过渡到经营持有阶段，并降低融资成本。

未来10年-20年里，中国TOP30的地产企业净负债率可能维持在百分之二三十。

7、提高资金周转效率

在未来，管理好现金流。因为现金流比一切东西都重要。没有利润不死人，没有现金流会立马死人。

不断提高自己的资金周转效率，远远比你的资产重要，这是过好冬天的不二法则。

我们内部讲，没有回款的销售就是耍流氓，没有现金流的利润也是耍流氓。

应对变与不变，根本就是做好投资、做好产品、做好运营，这是产品运营层面、竞争层面的基础。

投资能不能做到准，产品能不能做到好，运营能不能快，成本能不能省，未来可能的竞争都是在一两个点的利润之间。

因此，对于精细化要求的程度反而越来越高，把产品做好，产品为王是未来很重要的事情。

无论在高质量增长阶段，还是在客户需求阶段，专注极致和品质是未来做好产品的重要事情，我们一定要更加