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在别的地产公司纷纷萎缩阵线时，大发地产团体有限公司（下称"大发地产"，.HK）看上去却要擎起范围化的大旗。

年以来，大发地产在土拍商场上一再展示。本年上半年，拿地金额更是达70亿元，位列地产行业59位。

增长性兵法是把"双刃剑"。最新财报显示，公司赢余程度、净物业收益率与筹办运动现款净额均有所下滑。

值得一提的是，大发地产"三条红线"仍处于绿档。但与此同时，公司近一年来已六次兜售物业，近期再有发债与股权质押的行为。

各种举措背地，大发地产现款流果然那末妥当么？这成为商场关怀的题目。

何以增收不增利

公布质料显示，大发地产创建于年，年才跻身地产百强队列，胜利在港股上市。尔后，公司一改其端庄低调的气概，变得激进高调。IPO时，公司以至提议5年攻击出售额亿元。

商场上较为广泛的观点是，大发地产之以是兵法转换，源于公司独创人葛和凯离职，其子葛一旸到任。在后者的率领下，大发地产吸引了一批明星司理人，如公司CEO廖鲁江、COO(第一筹办官）冷俊峰、CPO(第一过程官）王峰离别来自世茂地产、中海团体、泰禾地产，前CFO罗俊此前在中南设立处事。

公司营收也有了逾越式的延长。年至年，公司营收离别为60亿元、74亿元、92亿元。

亿翰统计数据显示，大发地产年并表口径下出售额亿元，位列房地产行业第79位。年1-7月，其累计条约出售金额约亿元。

公司年出售目标是亿元。若按此谋略，本年前7个月，大发地产曾经实行年度目目标80%。

二级商场上，大发地产也有较好体现。近一年来，公司股价从4.45港元升至最高时的8.39港元。截止8月5日，公司股价报收6.13港元/股，市值51亿港元。

（数据原因：Wind；单元：港元）

即便出售额与股价双双高涨，仍有一些财政数据显示出与此不和睦的隐忧。例如赢余程度的下滑，年，公司毛利率降落2.1个百分点至20.9%，净利率则由8.1%降至7.8%。

与此相伴，年，公司归母净成本同比下滑34%，降至3.39亿元。另外，净物业收益率降至9.57%，同比下滑约6.3个百分点，筹办性现款流净额同比大降%至-39亿元。

除此以外，公司还面对一些办理困难。企查查数据显示，年11月，广州市大发凯润房地产有限公司(大发地产持股比例%)因违背税收办理遭到行政惩罚；年3月，徐州凯蓝嘉置业有限公司(大发地产持股比例33%)因未得到设立工程策划答允证施工设立、一处权且典型房未得到权且策划答允证遭到行政惩罚。

茂密拿地不改债权评级

关于大发地产的变动，克而瑞发布研报称："总体来看，公司财政布局具有妥当性，总体融资成本依然偏高。跟着拿地价钱的走高，大发地产曾经转为以配合开辟形式为主，但同时面对项目权利被稀释，是以来日怎样擢升延长原料是公司将要面对的一项挑战。"

尤为是近一年来，大发地产绝不隐瞒加大土储的决心，意欲复活一个"大本营"。年报显示，终年新增22个优良地块，平衡地价约为元/平方米，此中，成都、重庆和绵阳等西南地区都邑的土储面积占比到达了26%。

大发地产本来的兵法是多点着花，今朝曾经变为以长三角和西南地域为主。年条约出售额中，长三角地域奉献了88%，新增土储总建设面积在长三角地区占比也达74%。

年以来，大发地产接续在浙江丽水、重庆、成都、安徽芜湖等地区拿地。华夏指数协商院统计，公司本年上半年拿地金额达70亿元，位列59位；而年和年同期，，公司均未加入拿地前位。

此中还不乏高溢价拿地。本年3月11日，大发地产以总价16.62亿元竞得浙江丽水市1宗商住地，溢价率53.89%，成为新地王；3月15日其斥资12.1亿元竞得南通市一宗地块，溢价率28.13%，一样改革了该地域楼面价。

不过，竞得上述南通市项目不够两个月，大发地产缔结的地盘出让条约便被官方废除，出处是"为落实房地产商场调控战术"。

6月10日，大发地产3.9亿元竞得成都青白江54.5亩地块，溢价率10.26%。

即便毛利率、ROE等目标是以呈现变动，但大发地产债权评级未受影响，仍处于"绿档"。

有商场见解以为，犹这样成绩，原财政总监罗俊功不行没。公布质料显示，罗俊被称为地产界的明星CFO，其曾在独创置业、中梁地产、中南设立等5家房企任用，周全负责房企财政处事。

在大发地产任用期间，罗俊屡屡公布提议降欠债率的兵法，公司财政布局连续优化，成为第一批"三条红线"达目标房企之一。

本年7月15日，公司告示称，第一财政官罗俊因团体出处离职。

发售物业与发债

明星行状司理人出奔，大发地产还能保持现款流妥当么？商场对此众说纷纷。雪球网上有投资者懂得，拿地可是第一步，后续的设立、筹办成本较大，公司以股权发售来保持现款流的方法难以恒久。也有机构示意看好公司债权景况，如招银国际。

企查查显示，近来，大发地产所持有的合肥融阙的股分比例从83.7%降至43.7%。对此，有商场见解以为，公司的目标兴许是缓和资本缓和形象。

数据显示，截止腊尾，大发地产持有的现款约为39亿元，此中已质押入款约12.56亿元，受束缚现款约21.3亿元；而公司短期告贷及恒久告贷当期到期部份就到达51亿元。也便是说，公司短期内存在现款流压力。

据不全部统计，近一年内，大发地产公有过六次发售物业的行为，被让渡股权的子公司离别位于上海、宁波、芜湖、安庆等都邑，买卖总对价约为7.17亿元。

最新一次公布物业发售呈目前本年6月9日，公司发布以.6万元贩卖庆融阙置业90.84%股权、瀚颜实业%股权，接盘方为成都坤发房地产开辟有限公司。

工商讯息显示，坤发地产挂号资源为0万元，远低于本次买卖对价，且挂号地方与大发地产旗下多家公司不异，商场是以置疑该公司由大发地产直接持有。

那末，公司该怎样释疑上述题目？能否存在"左手倒右手"的景况？《投资者网》就干系题目致电致函大发地产，但等候一周仍未获回答。

另一方面，在6月11日，大发地产将其持有的南京凯泫置业股股权，质押给了青岛信石三号股权投资办理合资企业。

巨潮资讯网显示，本年1月，大发地产刊行了1.8亿美元优先单子；6月10日，大发地产额外刊行了一笔1亿美元优先单子，票面利率均为9.95%。

据Wind数据统计，自年以来，大发已累计发债约11.8万元，票面利率均在9.95%到13.5%之间，高于行业平衡程度。克而瑞数据显示，年上半年，家典范房企境内债券平衡融资成本为4.4%，境内债券融资成本均值为6.86%。

（数据原因：Wind；单元：亿元）

有商场见解以为，大发地产发债与质押，表明公司某种程度呈现资本缓和形象，但招银国际持否定立场，该行近期发布研报，保持大发地产"买入"评级，并示意："公司已预备好资本赎回年7月11日到期的两亿美元债券。以年上半年的数据料到，大发地产能保持在三道红线战术下的绿档，笃信公司有充足的活动性以支撑营业进展。"

原因：投资者网

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