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市界李夏编

山海关房产界可谓寒冬已至。连行业标杆万科都喊出“活下去”，部分中小房企更是不惜流血上市以应对凛冬。10月11日，大发地产成功登陆港交所。此前，大发地产宣布拟发售2亿股股份，包括万股香港发售及1.8亿股国际发售，配售招股价区间为3.28-4.98港元，最终定价4.20港元。上市前夕，大发地产在交易场暗盘收报4.17港元，较招股价下跌0.7%。10月11日开盘价为4.20港元，截至11时，股价未有变动。而同一日美的置业也在港交所敲锣上市，开盘报16.6港元，低于招股价17港元；截至11时，报15.9港元，下跌6.47%。从7亿到46亿元今年4月，大发地产向港交所提交招股文件谋求上市。发迹于温州的大发地产，是植根于长三角地区，专注住宅物业项目开发及销售的中小型房企商。其代表性楼盘有上海凯润金城和大发融悦华庭。招股说明书显示，大发地产在至财年，总收入从约7亿元上升至约46亿元，年复合增长率％。年，大发地产营业收入同比增长.5%，年前4月收入达到9亿元。另外，其毛利率在至财年分别约16％、17％及14％，年首4月则增长到约30％。这背后是年度公司交付面积增长了2倍，以及三、四线城市房价提升。至年，大发地产销售物业的平均售价分别为元/平米、元/平米，以及元/平米。中指院数据也显示，大发地产年合约销售金额为亿元，位列行业第位。净杠杆比率约％安信国际10月3日发布对大发地产IPO的研究报告，其结论显示，大发地产IPO评级为4级（10级为最高级），其中，公司营运、行业前景、招股估值、市场情绪均为1级。研报称，截至年4月，大发地产的净杠杆比率约％，假设下限招股定价，全球发售完成后的净杠杆比率约％。报告对此做了风险提示，即使全球发售完成后的净杠杆比率会降低，但仍高于同业的88％，在资金链紧张的情况下压力较大。一位房地产业内人士告诉市界，像大发地产这样的中小型发展商，没有太强的融资能力，这样高的净杠杆比率，在企业资金紧张的情况下，风险很大。评级报告也提到，虽然大发地产拥有专业及经验丰富的核心管理层，同时深耕长三角地区受益于地区较强的经济增长，但以销售规模来说，公司属中小型发展商，未来在融资上较其他大型开发商更困难。另外，中小型开发商的盈利波动性亦较大。土地储备匮乏公开资料显示，截至年6月，大发地产拥有土储总面积万平方米，总货值约亿元，其中上海土储约万平方米，估计货值约60亿元。此外，浙江温州及安徽安庆亦是公司重要的发展城市，土储面积分别约40万及60万平方米，估计货值分别约60亿元及50亿元。毫无疑问，目前大发地产土地储备主要位于上海、南京、宁波、温州等长江三角洲地区核心城市。截至年6月30日，5个项目位于上海，24个项目位于江苏省、安徽省及浙江省，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。对此，安信国际在研报中提示称，大发地产土储均集中在三、四线城市，价格及销售波动较大。此外，从日前大发地产新上线的