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楼盘报告

市场分析

区域板块

土地市场※全文约字，阅读全文大约需要3分钟3月，成都土地市场相当鸡血，与新冠肺炎疫情冲击之下企业业绩下滑、股市熔断，经济下行压力山大的大环境显得特别违和。虽然在本月初，我们便在文章《成都土拍热度全国最高，天府新区领衔3月土拍市场满血回归》中初步预测了疫情之后，成都土地市场的走向。但事实上是，我们还是低估了市场的预期，开发商不仅拿地热情高，而且很舍得花钱。

溢价率49.5%

天府新区“回锅地”迎来第二春

就在昨日，麓山板块亩住兼商用地走上拍卖席。保利、碧桂园、邦泰、华润、建发、中交、招商、金科、中南、新城、金地、天投、中粮、时代、禹洲、越秀等36家房企参与竞拍，大发+领地、花样年+德商再次联袂出手，竞拍阵容可以用“豪华”来形容。最终，花落蓝光、佳兆业。

天府新区“回锅地”具体信息

这两宗地于去年九月初初次入市，但土拍当天流拍。此次重新拍卖，两宗地的起拍价均为去年的80%，容积率、土地性质、建筑密度等无改动。一号宗地净用地面积50.2亩，容积率2，最大建筑密度30%，兼容不超过12%的商业用地，紧邻中德麓府。蓝光地产以7.13亿元的总价拍下，楼面地价元/㎡，溢价率49.5%。二号宗地邻合能枫丹铂麓，深圳地产商佳兆业以元/㎡的单价拍下，溢价率49.4%。二号地块占地99.63亩，其中出让土地占68.45亩，容积率约1.37，并规划有幼儿园、体育场馆用地。时隔半年，麓山板块的两宗“回锅地”迎来了第二春。这两地块的起拍价从去年的元/平米和元/平米分别下调至元/平米和元/平米。在年首次拍卖的出让文件中，宗地一二均硬性要求统筹住宅面积比例，而此次出让文件中，没有了相关比例要求，只说达到最高限价以及竞配建统筹住宅面积比例。同时，宗地一在首次拍卖的出让文件中要求首期须开发建设不少于60%的统筹住房，而此次拍卖减少到了30%。

地块周边情况

竞拍起始楼面价下降、配建要求降低，让冷门地瞬间变成36家房企共同锚定的“抢手货”，足以见得开发商观望已久，早已补仓心切。但不得不提的是，尽管两块土地从属性来看确实算得上优质，但算上无偿移交部分及配建需求，两宗地的实际楼面价或在元/㎡上下。而二号宗地西侧的麓山国际社区中有麓山国际长岛、麓山国际香怡林、茵特拉肯、麓山云曦台等组团，二手房均价多在元/㎡左右。一号宗地马路对面的商业住宅小区建发第五大道在售的公寓均价约元/㎡。因此，从周边房价上来看最终元/平米和元/平米的成交楼面价并不算低，后续项目呈现大概率会刷新区域房价，对开发商的产品打造能力提出考验。

近郊楼面价频频过万

主城或将迎来超级玩家

事实上，随着疫情的有效控制，成都土地市场正在快速回血。就在上周，大发地产在新都区成功拿下一宗63.57亩纯住宅用地。

新都区地块周边情况

当时的竞拍阵容也相当强大，龙湖、保利、金地、旭辉、大发、金科、三盛、中梁、敏捷、弘阳等16家企业参与了该地块的竞价。最终，大发地产以00元/㎡楼面价，总价约6亿元竞得该地，溢价率高达.76%！不仅刷新了新都区最高楼面价，该楼面价也位列近郊楼面价第六。再往前追溯，年后近郊土地市场开局整体就是高举高打。龙泉首拍破万，隆基泰和元/㎡夺东安新城旁宗地；双流不甘示弱，华兴以元/㎡竞得华府地块……还有相关数据显示，今年前两个月，成都土地出让金额达亿元，同比增长43%，位居前两月土地出让金额TOP10城市，是房企拿地的重点城市。而第二季度，这场大戏还会继续加码——除天府新区持续供地外，主城区住宅类地块也霸气登场。据成都市公共资源交易中心公开资料显示，仅4月上旬，就有来自武侯区、锦江区和金牛区的三宗地待拍，尤其是将于4月2日出让的武侯区宗地和锦江区宗地。

锦江区地块具体位置

特别是锦江区地块起始楼面地价元/㎡，是截至目前大成都的历史最高起拍价，该地块用地面.89亩，是近年来主城区少有的大规模住宅用地。如此高的拿地门槛，不仅考验开发商的财力更考验实力，能啃下这块“硬骨头”的绝不是普通玩家，我们且拭目以待。

小阳春也许会迟到，但从不会缺席

开发商为什么要如此“任性”拿地？是不差钱吗？当然，从成都的城市格局来看，房地产确实有更多的发展机会，但优质的地确实不好拿。从年后这波土拍就可以看出，每次好点的地，都有少则数十家、多则几十家开发商争抢，但到最后就只剩下几家土豪在搏杀。高价地其实是竞争后的无奈结果。过程的激烈程度，大家有目共睹，这也说明开发商对成都市场的一致认可。从某种意义上来讲，价格似乎已经不是开发商拿地与否所考虑的最重要因素，而是先拿到地活下去、占领市场份额再说，房子修起来无非是一次“以时间换上涨空间”的豪赌。从目前市场释放的信息来看，随着疫情影响逐渐消退，土地市场可能会在政策扶持和供应增加的双重利好下迎来小高峰，届时将有更多房企加入土拍战局。但目前的政策窗口期或转瞬即逝。因此，在政策及土地市场优质土地供应放量的背景下，对于有余力拿地的房企来说，应当尽早出手，把握住增加优质土储的好时机。“大河有水小河满”，随着货币放水力度加大，不管怎么房住不炒、因城施策，肯定还是有不少会流到房地产，行业还是会受益。按往年的惯例，市场三四月份会有一波小阳春，虽然三四月份的小阳春泡汤了。但从目前市场回血的速度来看，小阳春不会消失，该来的始终会来的。（广告）主编：邱薇主笔：黄玲编辑：小甜甜申请入成都购房指南