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来源

柯谈地产谈

所以说，想从新闻公布的数据和指标来判断未来房价涨还是跌，是最愚昧的。

今天，我给大家分析下媒体最常用，但是最具欺骗性的几个数据，让你看到数据背后的真相。最后再教大家如何判断房价走势。

1

租金回报率

租金回报率，也叫租售比，是指一套房子的年租金与房屋总价的比值，用以衡量投资房产的收益，也可以理解为，出租多少年可以收回成本。本文只讨论住宅。

以上是年我国50座主要城市的租金回报率排行榜。

这个图表，如果和国外相比，除了让大家惊叹我国的高房价和煽动焦虑情绪外，一无是处，毫无任何实际意义和实操价值。我可以毫不客气的讲：这种算法的租金回报率就是个天大的笑话。原因如下：

一、买入时间决定租金回报率

以上图中的上海为例，年的租金回报率为1.8％，和银行一年期定期存款利息1.75％差不多，也就是说出租56年才能回本，如此低的回报率，买房还不如存银行。

但问题的本质却是，目前上海市场上用于出租的房子，回报率都比1.8％高出很多倍，原因就是，他们买的早。

年的上海房价相当于现在的1/2，年相当于现在的1/3，年相当于现在的1/10。

也就是说，如果你上海用于出租的房子，是年买入的，那现在的租金回报率就是18％，如果是年买入的，那现在的租金回报率就是5.4％，如果是年买入的，那现在的租金回报率就是3.6％。

真正只获得1.8％租金回报率的其实是凤毛麟角，绝大多数房产投资者都是享受着超高的收益率，房租早已远远覆盖月供，而且很多早已靠出租回本。

对于任何一个城市来说，你买入的价格是恒定不变的，但是租金会随着房价的上涨而同步上涨，房价涨的多，租金也会涨的多。

所以，最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观最实际的。

因此，千万别被各路媒体所谓的报告和数据蒙蔽，媒体和机构在博眼球时，永远不会告诉你真相，或许他们根本就不知道真相。

其实，客观的事实与上图完全相反，不管你是10年前买入，还是5年前买入，同样的资金投入，买北上广深一线城市的租金回报率一定是全国最高的，反而排名靠前的西宁、乌鲁木齐这种城市却是最不值得投资的。

二、忽略房价增值

租金回报率，这个数据的欺骗性，还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是，房价涨越快，租金回报率就越小。

当房价能够在一年内翻倍的时候，只有傻子才会在意租金回报率的高低。我认识的一些投资客，房子宁可空关，都不出租，就是这个道理。

在房价暴涨面前，租金完全不值得留恋。

现在，你应该可以理解，我为什么说租金回报率是个毫无价值的数据了！因为，除了哗众取宠，从这个指标中得不到任何有意义的东西，没有任何参考价值。用租金回报率来衡量投资价值，是最愚蠢的行为。

租金回报率，只有在房价、房租常年保持稳定的国家，才有分析价值和指导意义，在我国完全可以废除。

5月23日，中国社科院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（）》，预测年我国住宅销售平均价格增长7.6％，并推测部分重点城市将大幅超过这个预期水平。

今年能否达到这个目标还是未知数，不过一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势是毋庸置疑的。

因此，在一二线城市的朋友，只要租金可以基本覆盖月供，就可以考虑继续投资房产。但如果是高杠杆高月供，则需要耐心等待开启大涨的政策信号。

2

房价收入比

房价收入比，是指住房总价与居民家庭年收入之比，用来衡量买房难易程度，也就是通常所说的，一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。

上图中，深圳排名第一，也就是说，深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。

这个数据多么的触目惊心啊，但有谁见到过混了30多年才买得起房的人啊，中国住房市场化也才区区20年。普通的大学毕业生，在深圳工作奋斗5-8年结婚买房已经非常普遍。

房价收入比这个数据的欺骗性，主要是因为忽略了两个重要因素：

一、买房可以贷款

深圳房价收入比34.2，指的是攒够全款再买房需要34.2年，而现实却是首套房只需要3成首付，剩余可以贷款，所以，这个房价收入比最多是11。

二、大多数人不买房

还是以深圳为例，年末，深圳户籍人口.7万，常住人口.66万，实际管理人口超过万，也就是说，户籍人口只占总人口的22.7％，剩下的77.3％都是非户籍人口和流动人口。

大量的外来人口，目的只有一个：赚钱，而不是买房。他们大多数根本没有打算定居深圳，而只是来讨生活，他们只需要租房，剩下的钱用来回三四线老家盖房或买房。

当整个社会，超过一半的人不需要买房，而只需要租房或者住集体宿舍的时候，再用整个社会的平均工资来计算房价收入比根本就没有意义。

所以，深圳的房价收入比，应该按照定居深圳，并且可以获得房票的高收入群体来计算，而不是把外来务工人员统统包含在内。

每个城市的级别不同，吸引来的资金量和人才的数量也不同，所以，一二三线城市的房价收入比应该按照以下公式计算：

一线城市房价收入比＝住房总价/高收入人群平均年收入

二线城市房价收入比＝住房总价/中产人群平均年收入

三四五线房价收入比＝住房总价/全社会平均年收入

房价收入比，这个已经被媒体玩坏的数据，除了被傻空偶尔拿来论证房价泡沫和耸人听闻外，完全没有实际意义，以此来判断房价已经到顶更是无稽之谈。

3

70城房价指数

国家统计局5月16日发布了年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中，涨幅居首的是秦皇岛，涨幅达1.8%；北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。

相信关心房地产的朋友，对统计局每月一报的这个数据绝不陌生。不过，我从来不看，也从来不关心，更觉得可笑至极。

由于工作关系，我认识一些体制内的朋友，比如上海各区的房管局、规土局和建管委的一些工作人员。

我曾多次听他们透露，从年下半年开始，上海的限价政策不仅仅是对新开楼盘售价限定天花板，而且，在任何一个市区高价盘要开之前，会要求开发商自己去郊区找一个低价盘，两个盘同时到房管局去审批，一高一低拉平房价才能开盘，找不到低价盘给自己护体，想卖高价门儿都没有。

所以，想让统计数据好看，就多开几个郊区盘，想让房价下跌，就让豪宅拖两年。涨涨跌跌，一切尽在掌控。

当然，靠土地财政吃饭的一些二三线城市，故意抬高房价，以此避免土地流拍，保证财政收入，也完全可以理解。毕竟，对于没有支柱产业的中小城市来说，靠山吃山靠水吃水，也是无奈之举。

所以说，要判断一个城市的房价涨跌，决不能看一手房的价格，尤其是官方的统计数据。而应该看二手房的成交量和成交价，因为，没法掌控的才是最真实的。

4

如何判断房价走势

判断房价走势其实根本不难，你只需要排除掉不必要的干扰项，比如上面我提到的租金回报率、房价收入比、70城新房房价指数等等，这些通通没有用。

你只需要牢记以下三点，房价走势尽在掌握：

一、二手房数据

开发商赚不赚钱，赚多少钱，自己说了根本不算。而房东赚多赚少，完全自己做主。所以，房东自己掌控的市场，才是真实的市场。

一二线城市里，判断房价走势，只需要 　　里拉汇率波动，房产成海外投资者的美餐 　　去年8月以来，土耳其里拉汇率波动幅度较大，美元兑里拉大幅度上涨。在去年年初，一套价值60万里拉的土耳其房产，外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在年8月美元兑里拉飙涨超过50%之后，同样是60万里拉的房产，外国投资者仅需支付约10万美元就能购得。

　　目前美元兑里拉仍呈现上涨的趋势，这为外国投资者购买土耳其房产创造了良机。用里拉标价的房产，用美元支付将可能收获更高的收益，使得众多海外投资者加快了抄底土耳其房产的步伐。

此外，土耳其政府年9月出台新规，降低外国人通过在土耳其购买房地产申请入籍的门槛，也是吸引海外人士购房的重要因素之一。土耳其房价欧洲部分贵于亚洲部分。在安纳托利亚，不管是沿海还是内陆，房价都不是很贵。沿海地区房价多为1万至1.5万里拉/平米，内陆地区房价在3千至5千里拉/平米，如伊兹密尔、安塔利亚内陆地区。安卡拉由于是土国首都，房产均价为6千至8千里拉/平米，已经是内陆最贵的了。伊斯坦布尔的房价是土耳其最高的，因为伊斯坦布尔的人口也是最密集的。伊斯坦布尔郊区公寓价格一般都在1万里拉(1.3万人民币)/平米以上。若是伊斯坦布尔中心城区，普通公寓价格多在1.5万至2万里拉(2万到2.6万人民币/平米)，高端公寓价格多在3万至4万里拉/平米(3.9到5.1万人民币/平米)。

海外置业，如何判断当地市场交投是否活跃?

　　首先，判断该国的经济是否强劲，选择经济稳步增长的国家。

　　土耳其作为目前海外置业热门国，吸引着成千上万的投资者蜂拥而至。作为全球增长最快的经济体之一，土耳其年至年，年均GDP增长达到5.6%，年GDP增长率高达7.9%，位列G20之首。全球最大的财经资讯公司彭博社预测，到年，土耳其经济总量将加入万亿美元的行列，与美国、中国、俄罗斯和印度等其他经济体位列前十!

　　第二、判断该国房地产整体市场走势，选择市场走势强劲的房产。

　　据《每日新闻》报道，全球著名公司ErnstYoung研究报告显示，在欧洲最具吸引力房地产市场排名中，土耳其位列第2!报告指出，土耳其房产投资者一致认为土耳其房地产市场具有强大吸引力，对未来发展趋势表示乐观，75%被调查者预测交易额和规模将不断上涨! 　　土耳其统计局数据显示：年，外国人购买价值超过46亿美元的房产，超过22,套房屋，而今年前四月，外国人在土耳其购买了1.34万套房地产，同比增长了82%。在过去的五年里，土耳其的房价呈现出明显的上升趋势。 　　年至年期间，土耳其全国房产均价上涨2.5倍，而伊斯坦布尔更是上涨3倍!此前由CBRE发布的年《全球生活报告》显示，土耳其第一大城市伊斯坦布尔房价去年涨幅排名全球前10，平均月租金高于中国的北京、上海、深圳，及东南亚的吉隆坡、曼谷、胡志明等大城市!

　　全球房价涨幅：前十名城市

　　以上数据表明，整个土耳其房地产市场走势一路向好。随着海外投资者的不断涌入，土耳其护照和房地产在未来的潜在价值不言而喻! 　　第三、判断该城市是否有发展潜力，尽量选择该国重点中心城市。 　　伊斯坦布尔是土耳其第一大城市，也是土耳其政治、经济、文化、金融、贸易、交通中心。目前土耳其政府最大的规划之一，拟开凿的伊斯坦布尔运河项目，新运河将把伊斯坦布尔欧洲区一分为二，届时运河附近所在区域将由黑海、伊斯坦布尔运河、马尔马拉海和博斯普鲁斯海峡环绕成一个新岛。土耳其政府计划斥巨资将此岛打造成集经济、金融、商业、文化、旅游、教育、医疗为一体的土耳其“曼哈顿”岛，将比肩美国曼哈顿、伦敦金融城、香港中环，与之并列成为全世界房地产市场最具升值潜力的地段之一。 　　第四、判断整个城市是否活力，选择人口净流入大，需求旺盛的区域。 　　判断一个城市是否有活力，一定要看这个城市是否有持续性的人口流入，