今年年底土地大战高潮迭起，一轮轮的竞拍背后是楼面地价的节节攀升，让竞拍的人心惊胆颤，让看得人大呼刺激。楼面地价作为房价的主要组成部分，一定程度上决定了楼盘的价格，因此成为购房者和开发商都较为关心的大因素，那么，这些年，楼面地价走势如何呢？
楼面地价楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积
规划建筑面积=土地面积×容积率
那么，楼面地价和房屋销售价格有什么关系呢？
楼面地价+建安成本+销售成本+财务成本（贷款利息）+各种税费+预期利润=售价，而最终定价还会受到市场和政策的影响。
既然有楼面地价的高低，那么肯定有地王（最高），地王拍地时牛逼哄哄，风光无限，然而有笑也有泪，有的地王大卖并且获得了高利润，而有的地王生不逢时，甚至要亏本销售，下面我们来看看：
朗哥统计了年-年的楼面单价地王，除了年的置信原墅3万7的单价是极大泡沫的，接下来几年一般都在-左右，而今年年底的滨江商务区以楼面地价元/㎡又创了新高。
从目前售价来看，置信原墅和国宾一号是亏本在卖，而时代滨江由于当年稀缺性价格卖的较高，并且去化不错。相近两年的温州大公馆和海景一号参考性较强，他们楼面地价与售价之间大约相差1.2万-1.4万。
今年，温州市区（三区）共成功出让22宗土地（住宅、商住），鹿城区最多，平均楼面地价达元/㎡；龙湾区2宗，平均楼面地价元/㎡；瓯海区7宗，平均楼面地价元/㎡。
从今年土地楼面价来看，鹿城区由于出让的地块地段位置较好，溢价率高，楼面价有走高趋势。以开过盘的新希望白麓城为例，两个一期地块平均楼面地价1万2左右，而开盘均价2万5左右，中间相差了1万3。
龙湾区今年仅2宗地块，已开盘的龙湾首府楼面地价，而开盘均价在1万5左右，中间相差1万。
瓯海区除了原瓯海区府地块地价较高外，其他溢价率不高，特别是瓯海中心区由于前几年供应量大，土地价格趋于稳定难以走高。以海派公馆和大发凯旋门为例，楼面地价-，开盘售价1万5左右，因此中间相差1万不到。而将军华府楼面地价，销售均价2万2左右，中间也相差了1万多。
朗哥课堂
据朗哥多年的地产行业经验，土地成本在总房价中占据了60%以上，因此，楼面地价走势决定了房价的走势，对房价有巨大的指导作用。
1.楼面地价就是判断一个区域价格走势的风向标。如果一个区域楼面地价在涨，那么意味着这个区域房价也会涨。（除非是虚高，建立在泡沫之上，那么会一下子崩塌）因为开发商在拿地之前已经对地段、供销、需求、市场等各方面因素都做了综合考量，花钱拿地必然是要有利润的，否则谁在亏本生意？其次，从目前的市场情况来看，热点地块多人追捧，非热点地块甚至会流拍，可见市场较为理性，楼面价可以较准确地反映市场热度。
2.地王区域房价坚挺。一旦这个区域有地王产生，特别是单价地王，那么这个区域房价会坚挺甚至上涨。对周边的房价甚至二手房也产生脉冲影响，购房者可坚定购买。如果地王项目还有利润空间，那么房价还有上涨动能；如果已没有利润空间，那么区域价格也就见顶了。
3.楼面地价和销售均价之间存在较稳定的价格剪刀差，从以上朗哥举的例子中可以看出相差1万-1万3，地段越好、项目越高端的剪刀差越大，利润也就越大，而一些刚需项目则利润空间较少。（当然，前提要在市场情况好的情况下）
希望朗哥给出的楼面地价数据能给各位购房者一个参考，也可以自己粗略估计一下明年的房价哦~~
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