今年因为一场疫情，健康住宅开始成为产品宣传的重点。各家房企都纷纷推出自家的健康产品体系。

行业似乎形成了共识：当前，行业的产品竞争已经超越了基础品质的范畴，延伸到健康性、智能化、服务品质等多维度的评价体系。

对于客户来说，这种产品升级显然是好的。但是，问题也随之而生。因为一个概念大火，就很容易出现泡沫。现在很多项目在销售阶段都把健康智慧作为项目卖点，有个停车场车牌自动识别就敢叫智慧社区。

因为目前国家并没有对健康住宅、智慧社区打造制定统一的标准，各家房企都是按照自定的企业标准来执行，导致健康住宅和智慧社区泛滥，品质良莠不齐。不仅客户分不清，很多同行也搞不清楚。

到底要做到什么程度才算是真正的健康住宅、智慧社区？

各家房企都在标榜的健康住宅、智慧社区，到底谁优谁劣？

真正合格的健康住宅、智慧社区，又能实现多少溢价？

这些问题最近有了初步的答案。针对健康住宅建设、智能家居安全和智慧社区建设，国家层面各牵头部门都在陆续计划出台明确的行业标准或国家标准。这个标准将会为整个行业的健康住宅、智慧社区建设提供指导。

国家住宅工程中心、全国智标委，以及阿里、华为、小米等多家科技公司共同参与编制《物联网智能家居安全技术要求》，包括清华大学、北京体育大学等研究机构，和多家品牌房企都分别参与其中某项标准的制定。

其中有一家房企，甚至同时参与了三大标准的制定，涉及健康住宅、智慧社区、物业服务三大领域，涵盖了健康智慧住宅的三个最主要的方面。这家房企就是TOP0的蓝光。

那么，制定这个标准到底有什么好处？这个标准又包含了哪些内容？蓝光又凭什么成为行业标准参与制定者？

明源君仔细查了资料，发现这里面还有点意思，下面详细来说。

健康、智能体系标准的缺失

带来行业升级的三大痛点

任何事情，没有标准就会各行其道，最终南辕北辙。尤其房地产这种多领域交叉、涉及上下游多个行业的系统化产品。如果对健康住宅、智慧社区没有统一的标准做建设指导，随着时间的推移，问题将越攒越多，难以解决。

1.房企各自为政，导致行业供应商混乱，行业很难通过规模化降低建设成本

住宅和社区的配套建设标准，延伸开其实也决定了供应商的筛选标准。实现供应商的准入制，避免供应商之间的恶性竞争。

对于项目来说，在成本和品质之间平衡时有清晰的边界，避免品质失控。对于行业来说，标准的统一，可以把供应商分散的产能聚拢，通过规模化来降低成本，减少浪费。

2.项目间无法良性竞争，劣币驱逐良币，真正的好产品难溢价

现在，已经有很多不具备健康住宅、智慧社区建设能力的房企，在利用这些概念做营销噱头，最终交付时货不对板，既没有后期维护，也无法和其他智能化设备兼容，导致很多智能化设备沦为摆设。

真正的健康住宅和智慧社区，本来就需要更多的成本投入。但是在市场竞争中，由于客户分不清各家健康住宅的区别，导致高配置的产品反而处于价格劣势。

炒作概念的房企得到了红利，真正优秀的房企则很难通过创新升级来溢价。

.中小企业缺乏创新研发能力，在升级健康住宅方面缺乏标准指引

尤其是一些中小房企，由于缺少创新研发能力，要做产品升级，往往是出去考察一圈，回来依样画葫芦。以前很多小房企就经常抄袭标杆房企的户型和精装修设计。虽然不光彩，但是也因此提升了行业整体的产品品质。

健康住宅和智能化设计体系，显然复杂得多。例如，要搞智慧社区，供应商筛选和后期运营服务从哪里下手；各家厂商的设备相互之间能不能兼容；项目质保期过后，小区物业能不能维护好智能化系统；如何管理各个供应商，做好数据安全等等。没有国家统一标准的指引，很难实现整个行业的品质升级。

三大标准出炉

这一次即将推出的建设标准，有三个。也对应蓝光产品研究院牵头研发的健康安全生活体系中的三个主要部分。

一是关于健康住宅的团体标准《健康住宅建设技术规程》。一般来说，政府主导制定的国家标准侧重于保证基本品质，市场自主制定的团体标准侧重于提高竞争力。一个是及格线，一个是优秀线。这份标准是由国家住宅工程中心联合清华大学、国家疾控中心、中国标准化研究院、

以及像蓝光这样在产品研发中比较注重健康人居打造的开发企业联合制定的。

小贴士：国家住宅工程中心是国家在住宅与居住环境领域科技攻关的主要技术支撑单位，其主要任务是承担国家重点科研项目，组织集成国内外先进技术和产品的研发与推广，并通过建设示范工程推进住宅科技成果的转化。这份健康住宅团标和我们熟知的“美国LEED标准”和“美国WELL健康建筑标准”其实是同一类型。住宅产品达到这个标准，说明其室内外的居住环境都达到了比较高的水平，包括空气、热、声、光、电、景观的舒适度，以及空间私密性、无障碍设计、社区交往、全龄化设计、文化氛围等全方位的达标。

以空气质量这一项为例，

1、小区风环境：包括6大标准，例如冬季要保证建筑物前后压差不大于5Pa，寒冷地区要通过通过设置防风墙、板、防风植物带、微地形等挡风设施阻隔冬季冷风侵袭。夏季要保证75%以上的板式建筑前后保持1.5Pa左右的压差，无局部旋涡和通风死角现象。

2、社区空气质量：要同时满足5个指标，例如PM2.5≤0.，对于雾霾严重的城市，应该会对客户产生极大的吸引力。

、室内空气质量：严格控制装修污染，室内新风量不应小于0m/h·人。已启用排风装置的楼层，厨房排油烟机的风量≥10m/min，风压≥Pa，卫生间排风机的排气量宜为80m/h~m/h。公共室内空间和室内设置空气质量监控系统，实时显示湿度、PM2.5、CO2、CO、TVOC等空气质量数据，以及地下车库的CO浓度监测系统并能自动控制通风系统运行。

可以说，达到这个健康住宅标准的项目，业主在社区里呼吸的每一口空气都是量化的、健康的。

这套标准在光、热、声音方面的要求也是同样苛刻，例如在光的维度上，不仅对自然采光有严格要求，还对各个空间照明系统的亮度、色温、频闪、设置数量、安装位置等都有非常细致的要求。蓝光产品研究院提出的健康生活产品体系，已经全面按照这套标准来实践。

第二个，是关于智慧社区建设的国家标准。包括《物联网智能家居安全技术要求》、《智慧城市建筑及居住区第1部分：智慧社区建设规范》两个组成部分。

在全国智标委牵头领导下，蓝光作为唯一一家房企，与阿里、华为、小米等企业共同参与制定，对智能家居的系统稳定和数据安全提出了明确要求。

目前，智能家居正在风口，创新产品大爆发、市场规模也在快速成长，新房以批量采购优势，已经成为智能家居企业拓展业务的重要领域。但是，各个终端设备之间的兼容性、个人数据安全、平台系统的稳定性都限制了智能家居的普及。

另外，智慧社区的系统架构、安全技术、服务规范也需要形成统一的规范。

目前蓝光在标准的应用层面，从招采环节、到建设环节、到运营环节，都是站在用户体验和品质保障的角度，按照标准严格执行，通过招采环节“严选、优选”智能设备，从源头做品控，通过建设环节的测试验收，主抓生产质量，通过运营环节的服务体系标准贯彻，做好客户服务保障。以上种种措施，实际上就是对智慧人居的品质做了保底规定，也是对设施设备及综合服务平台提出了硬性要求。

从市场竞争的角度来看，这份标准的发布将明确智慧社区的门槛。智慧社区不再是各个项目用来炒作的概念，而是有明确规范的产品类型。名不副实的项目可能会涉及虚假宣传。对房地产行业会产生重大影响。

第三个，是针对物业服务的《中国物业管理行业新冠防疫指南2.0版》，是针对疫情后社区物业服务升级建立的指导文件。由蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务，和家百强物业公司联合发布。

最近疫情卷土重来，防疫开始成为一种常态化的健康要求，这份指南的目标，是引领物业行业形成提高服务标准的共识，制定一套有效的防疫解决方案。

总的来说，从建筑的健康、到智能软硬件的安全、再到服务品质的升级，基本涵盖了影响社区居住体验的各个方面。

蓝光健康安全生活体系

率先实现三大标准落地验收

既然这三个标准的对行业产生巨大的影响，为什么不约而同都会邀请蓝光参与标准制定呢。

事实上，智慧社区、健康住宅这些概念虽然已经泛滥，但是绝大多数的房企还处于方案阶段，而蓝光产品研究院的研发团队，通过标准参与与多年健康人居的研发积累，形成了“蓝卫士”健康安全生活体系，并且在自家项目实现了全体系的落地验收。

蓝光产品研究院经过全链条研发过程，建立了这套完整的产品体系，从户内的户型功能升级、家居体系升级，到社区的功能升级、物业服务升级，都给出了全套的健康生活解决方案。

1.户内健康系统

健康住宅，保障室内居住环境的健康是最基本的要求。蓝光从空间设计，到智能家居系统，都进行了健康化升级。

（1）户型功能升级：“5H健康户型”设计

疫情后，客户对居家健康需求的敏感度大大提高，客户对居住空间的娱乐功能和社交功能都很